На главнуюКарта сайтаКонтакты
ВеКо-декор: проектирование, согласование, консалтинг, перевод жилья в нежилой фонд
Телефон: (985) 762-83-31
Изыскательские и проектные работы
Получение разрешений на перепланировку
Перепрофилирование назначения помещений
Перевод жилья в нежилой фонд
Дизайн интерьеров
Ландшафтное озеленение и дизайн
Ремонтные работы
Ответы на вопросы
все вопросы

Вопросы

Что такое перепланировка, переоборудование, перестройка?
Перепланировка и переустройство: в чем разница?
Зачем нужен согласователь, и как его найти?
Какую квартиру можно переделывать?
Заблуждения на тему перепланировки, переоборудования, перестройки
Золотые правила перепланировки
С чего начать ремонт?
Срок действия согласованной проектной документации
Коррекция проектной документации в ходе ремонта
Сдача объекта в эксплуатацию
Нестандартные ситуации
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Не узаконенная перепланировка
Последствия не узаконенной перепланировки


Что такое перепланировка, переоборудование, перестройка?

Перепланировкой жилого помещения является изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Другими словами — любое изменение несущих конструкций, перегородок, стен является не чем иным, как перепланировкой.

Чтобы понять, подпадают ли ваши действия под термин «перепланировка» или нет, посмотрите в технический паспорт жилого помещения, квартиры, в экспликацию и убедитесь, что из-за ваших предполагаемых изменений не нарушится существующий порядок названий помещений и их метраж. Если изменения присутствуют, даже незначительные, значит, вы занимаетесь перепланировкой. Помимо перепланировки, существует еще один термин, которому Жилищный кодекс уделяет пристальное внимание, — это переустройство жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, устройство новых санузлов, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Говоря языком доступным, любая замена труб, стояков, радиаторов отопления, перемещение сантехоборудования, как то ванны, мойки, умывальника, унитаза, биде, душевой кабины, электро- и газовой плиты, бойлера, газовой колонки, двери, увеличение проемов, закладка и зашивка существующих проемов и ниш, — все эти переделки и называются переустройством и влекут за собой необходимость вносить изменения в общие сведения о строении, либо в характеристику жилого помещения, либо в инвентаризационную оценку квартиры, либо в экпликацию, либо, собственно, в план помещения.

Перепланировка и переустройство: в чем разница?

Чем же различаются между собой на практике эти два понятия — перепланировка и переустройство? В первую очередь — объемом работы, связанным с проектированием, и во вторую очередь — количеством согласовательных инстанций, в которых предстоит согласовать тот или иной проект. Так, для придания законного статуса перепланировке необходимо иметь проект с архитектурным разделом и согласовывать его и получить разрешение в определенном Органе. Чаще всего таковым является Мосжилинспекция. Хотя в различных субъектах Федерации эта инстанция может называться по-другому и, соответственно, иметь другую аббревиатуру.

Узаконивание переустройства связано, как правило, с тем же — вышеуказанным — органом, но дополнительно требуется еще и согласование с профильными комитетами, учреждениями и организациями. Проект на переустройство помещения должен быть согласован с теми конкретными разделами, или, проще говоря, по тому профилю, с которыми связано переустройство. Так, в ряде случаев, к примеру, для изменения установки газового оборудования или же установки нового газового оборудования необходимы проект газоснабжения квартиры, дома, получение технических условий по присоединению к сетям, согласование с организацией, уполномоченной обслуживать и обследовать дымоходы, вентканалы, и многое другое. Для переноса электросетей и изменения схем электроснабжения квартиры необходим другой проект — электрооборудования и электроосвещения. При получении дополнительной мощности от поставщика — необходимо получение у него тех.условий. Аналогичные условия встречаются и при подсоединении к сетям Водо-канала, изменениях системы отопления, вентиляции и в других случаях.

В отличие от перепланировки, связанной с архитектурой жилья и уже многие годы являющейся источником различных «страшилок», в том числе и абсолютно жизненных, граждане, как правило, не воспринимают всерьез проблемы с переустройством, переоборудованием своего жилища, так как зачастую не ориентируются в этих вопросах и не представляют себе возможных последствий содеянного. А последствия эти обычно небезобидны. Самыми легкими из них являются, к примеру, появление грибка на стенах, разбалансировка систем отопления дома, по причине, которой одни жильцы изнемогают от жары, а другие постоянно дрожат от холода.

Проникновение инородных запахов через вент-каналы вашего жилища или отсутствие нормативной тяги тоже некоторое время можно не считать катастрофой вселенского масштаба, но запах, скажем, газа или продуктов горения становится прямой угрозой здоровью и жизни человека. А уж о катастрофичных деформациях перекрытий и появлении трещин в стенах, кладке, через которые можно наблюдать за жизнью соседей или ощущать перемены климата на улице и говорить нечего.

Зачем нужен согласователь, и как его найти?

Возникает вопрос: когда, в какой момент следует ознакомиться с этими понятиями - перепланировка, переустройство, — если вы хотите избавить себя от вышеупомянутых бед и проблем, придав вашим будущим преобразованиям законный статус? Ответ прост: с самого начала, еще до того, как заняться поисками строителей бригады, дизайнера, материалов, до составления смет и вычерчивания эскизов, до того как дать волю творческой фантазии. Сделайте в первую очередь главный выбор: выберите того, кто будет придавать цивилизованный законный статус всему этому процессу. Этим «кем-то» может быть либо физическое, либо юридическое лицо, имеющее профессиональное образование и навыки в вопросах организации проектирования, согласования и, желательно, сдачи в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Этот согласователь должен на стадии первоначальных задумок, составления эскизов, планов, смет и т. д. отмести ту шелуху, те недопустимые ошибки в проектировании, которые станут непреодолимым барьером при согласовании архитектурного проекта во всех уполномоченных законом согласовательных инстанциях. Он должен в совершенстве знать требования действующих СНиПов, СанПинов, распоряжений правительства, ВСНов, ТСНов, правил пожарной безопасности и иных руководящих документов. На основании этих руководящих документов создается проект, который обезопасит вас, если не с практической, то, по крайней мере, с юридической точки зрения от всевозможных неприятностей, штрафов, остановки начатого процесса ремонта, судебных тяжб с соседями, властями, балансодержателями дома и другими лицами.

Лучше всего согласователей искать по рекомендации, хотя можно найти такового и в проектных архитектурных мастерских при существующих ПИБах, при экспертных советах и других организациях, специализирующихся на этого рода услугах. Подыскав и определившись с согласователем, можно, с его помощью или при его участии, начинать составлять эскиз, проект и расчеты по организации будущего ремонта. Не уделив должного внимания узакониванию перепланировки на первоначальной стадии ремонта или переложив эту ношу на непрофессиональное в данном вопросе лицо, вы получаете возможность, все равно рано или поздно, возвратиться к этому процессу, но только уже за счет дополнительных финансовых издержек из своего же кармана. Как правило, выражается это либо в приостановке ремонтных работ, либо в штрафах, либо в мзде стоящим начеку чиновникам, участковым, домоуправам и другим представителям страждущих, контролирующих и надзирающих органов, либо в невозможности в нужный момент жизни, при всем желании и необходимости, придать законный статус уже выполненному в натуре. Так или иначе, почти всегда приходится вспомнить об осуществленной или осуществляемой перепланировке или перестройке. И, несомненно, чем скорее вспомнишь, тем дешевле это добро обойдется хозяину. Одним словом, чем раньше, тем лучше и дешевле.

Какую квартиру можно переделывать?

Переделывать можно только собственную квартиру.

Из личных наблюдений стоит отметить тот факт, что первыми законный статус осуществлению перепланировок стали придавать люди состоятельные, ценящие спокойный сон. Одна из серьезнейших причин задуматься об этом заключается в том, что любая перепланировка, даже выполненная в строгом соответствии с действующими строительными нормами и правилами и другими техническими и регламентационными документами, окажется невозможной, либо крайне сложно будет ее согласовать, если вы не являетесь собственником помещения — поскольку жилец-наниматель (не собственник!) не вправе распоряжаться жилым помещением. Говоря простым языком, если вы проживаете в муниципальном, ведомственном или других видах жилья, не являющихся вашей собственностью, вы распоряжаться этим жильем не имеете права без согласования с собственником этого жилья. Собственник же — в лице государства, субъекта Федерации, отдельного ведомства — имеет достаточно законных возможностей в различных случаях мотивированно отказать нанимателю в перепланировке жилья. Соответственно, выполненная без согласования перепланировка в таком виде жилья может абсолютно реально привести к расторжению договора найма жилья, да еще с обязательным требованием восстановить нарушенное за свой счет. Со своею же собственностью вы вольны делать все, что не запрещено законом, принимая решения исключительно самостоятельно. Помимо вероятности не получить разрешение на перепланировку от собственника жилья, существует и другой грустный момент: если вам удалось-таки получить разрешение от собственника помещения и вы воплотили в жизнь задуманное, то нужно твердо понимать: все средства, потраченные в ходе ремонта, за редчайшим исключением, вы вложили в чужую собственность и ликвидность чужой недвижимости и эти средства даже частично, как правило, невозвратны. Исходя из этого напрашивается сам по себе вопрос: стоит ли задумывать переустройство или перепланировку жилья, если оно тебе не принадлежит? Может быть лучше приватизировать его сначала или потратить имеющиеся средства на приобретение своей недвижимости в кредит? Несомненно, решение остается за вами.

Заблуждения на тему перепланировки, переоборудования, перестройки

В той среде, где чаще всего перепланировку или переустройство используют как средство, позволяющее улучшить потребительские качества жилья, то есть в мегаполисах, городах с большим объемом типового жилья, устойчиво бытует ряд ошибочных мнений, легенд, домыслов по самому животрепещущему вопросу: что же при перепланировании делать можно, а чего нельзя? Так, самой распространенной ошибкой является мнение, звучащее приблизительно так: моя квартира — делаю то и так, что и как хочу.

На сегодняшний день это самое глубокое заблуждение в головах граждан. Всякая переделка в многоквартирном (то есть имеющем более одной квартиры) жилом строении не должна нарушать сохранность этого строения и должна соответствовать санитарным, пожарным, техническим нормам и правилам для жилых помещений; она не может угрожать жизни иных собственников и граждан данного жилого строения. Это требование прописано в Жилищном кодексе Российской Федерации. Ради этого существуют правила, нормы и требования к перепланировке и не только к ней.

Наряду с заблуждениями глобального масштаба, если можно так сказать, существуют заблуждения менее страшные, но, тем не менее часто встречающиеся. Так, скажем, почти в восьми из десяти случаев я слышу распространенный аргумент — «А мы капитальную стену не трогали!» или «Капитальную стену ломать не будем!» Понятно, что простой гражданин, не имеющий специальных знаний, специального образования, не может знать, что так называемые капитальные, несущие стены тоже могут подвергаться некоторым корректировкам в ходе ремонта, однако обязательным условием являются доскональный расчет нагрузок на тот или иной узел и вытекающие отсюда усиления этого узла дополнительными конструктивными элементами. Как правило, полный расчет прилагается в отдельном специальном разделе проекта под названием КР — Конструктивный расчет. Зачастую этому разделу предшествует техническое заключение о состоянии существующих конструкций, которое также приходится заказывать у специализированных организаций.

Одним из самых распространенных примеров внедрения в так называемые несущие конструкции, а именно стены, является оборудование или расширение существующих дверных проемов, арок, ниш, оконных проемов. Не вдаваясь в тонкости строительного и конструкторского мастерства, скажу, что дело это довольно сложное, тонкое, опасное, и тут должны работать профессионалы. Недаром больше всего слухов касается именно этой тематики.

Также достаточно часто у граждан возникает неудержимое желание поменять местами некоторые помещения в своем жилище. Скажем, на месте кухни расположить ванную комнату или совмещенный санузел, кухню оборудовать на месте комнаты или санузел перенести совершенно в новое место, а за счет площади, на которой он был расположен, увеличить жилую комнату. Случаются желания и более изысканные. Ну, например, за счет увеличения оконно-дверного проема путем разборки нижней части кладки увеличить площадь комнаты, то есть сделать из лоджии или балкона нечто вроде эркера. Слышал я и совершенно диковинное желание: установить мини-бассейн на площади санузла, кухни и части коридора. Как вам, дорогие читатели, перспектива жить под такой квартирой? Кто-то, вероятно, вздрогнет, а кто-то скажет — ну и что, лишь бы не протекало.

Золотые правила перепланировки

  • ПЕРВОЕ ПРАВИЛО. Не планируйте размещать санузел, туалет, ванную комнату над кухнями или жилыми комнатами квартир, расположенных этажом ниже. Размещение туалета, ванны или душевой в верхнем уровне над кухней допускается только в двухуровневых квартирах (где если вы кого и зальете, то только самого себя).
  • ВТОРОЕ ПРАВИЛО, вытекающее из первого. Никогда не планируйте размещение жилой комнаты под санузлом или туалетом квартир, расположенных этажом выше, а также кухни — под «мокрыми» местами. Исключение — если ваша кухня находится на первом уровне вашей же двухуровневой квартиры.
  • ТРЕТЬЕ ПРАВИЛО. Не допускайте крепления сантехприборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты. Проще говоря, сантехприборы, трубопроводы не должны соседствовать со стеной, которая отделяет жилую комнату от санузла.
  • ЧЕТВЕРТОЕ ПРАВИЛО. Кухня не должна располагаться над жилой комнатой.
  • ПЯТОЕ ПРАВИЛО. Не планируйте размещать жилые комнаты над мусоропроводами, машинными помещениями и шахтами лифтов, а также под ними и смежно с ними.
  • ШЕСТОЕ ПРАВИЛО. Не зашивайте, не скрывайте в недоступной нише арматуру, приборы инженерных сетей здания и их соединения. К ним должен быть обеспечен доступ.
  • СЕДЬМОЕ ПРАВИЛО. Запрещается объединение вентканалов кухонь, туалетов, ванных комнат, кладовых для продуктов с венканалами из помещений с газоиспользующим оборудованием и вентканалами автостоянок.
  • ВОСЬМОЕ ПРАВИЛО. Не забывайте об обязательном размещении на сети хозяйственно-питьевого водопровода отдельного крана для присоединения шланга с распылителем для использования его в качестве первичного средства пожаротушения. Длина шланга должна обеспечивать подачу воды в любую точку квартиры. Не забудьте и об автономных дымовых пожарных извещателях. Их наличие в жилых квартирах обязательно.
  • ДЕВЯТОЕ ПРАВИЛО. Составляя проект, не забудьте о том, что инсоляция, то есть естественная солнечная освещаемость помещения, должна присутствовать определенное время (разное для различных регионов) в вашей жилой комнате из расчета обязательно хотя бы в одной комнате в 1-2-3-х комнатных квартирах и не менее чем в двух комнатах в 4- и более комнатных квартирах.
  • ДЕСЯТОЕ ПРАВИЛО. Никаких квартир-студий, что нынче стало популярно, в помещениях с газоснабжением!
  • ОДИННАДЦАТОЕ ПРАВИЛО. Нормированная высота жилых помещений должна оставаться не ниже 2 м 50 см.
  • ДВЕНАДЦАТОЕ ПРАВИЛО. Не стоит пытаться увеличивать размеры оконных проемов в жилом помещении.
  • ТРИНАДЦАТОЕ ПРАВИЛО. Действующие камины можно проектировать исключительно на последних этажах жилых зданий или на любом уровне двухуровневой квартиры, занимающей последний этаж. Проектирование дымохода лучше доверить профессионалам. Все, что связано с проектированием дополнительных дверных или арочных проемов в капитальных стенах, как и увеличение проемов в уже существующих, стоит делать только после технического заключения и детального расчета специалистов.

Вот, пожалуй, и все, что можно вкратце сказать о том, чего делать нельзя, а что можно. Детально же по каждой вашей задумке и вопросам перепланирования и переоборудования могут проконсультировать профессионалы; имеются и руководящие документы, на которые должен опираться любой проектировщик. И, пожалуйста, приступая к этим вопросам, не ориентируйтесь на воспоминания, советы соседей, друзей и знакомых и незнакомых, однажды столкнувшихся с подобными проблемами. Эффект от таких подсказок получается зачастую со знаком минус.

С чего начать ремонт?

Наконец, дело дошло до творческого процесса. Почти выстрадано решение о том, сколько у вас будет комнат, подсобных помещений, санузлов, какой вид примет кухня, какова будет начинка этих помещений, какую цветовую и фактурную гамму вы выберете для создаваемого жилища. Вся эта информация присутствует у вас в голове. Но ее, этой информации, нет в головах строителей, которые призваны воплотить ваши замыслы «в натуре». Разумеется, рядом может быть помощник, и даже не один, — дизайнер, который готов отразить ваши фантазии в дизайн-проекте, декоратор и т. д. Однако довольно часто создание всего нового по замыслу трудно согласуется с законодательством и его требованиями, редко изменяющимися и так часто идущими вразрез с полетом творческой мысли.

Чтобы творческие изыскания ваши персонально и ваших дизайнеров не шли вразрез с будущими согласованиями и не нокаутировали ваш кошелек, рекомендую следующий порядок действий перед началом ремонтных мероприятий, составлением смет, созданием эскизов.

В первую очередь нужно определиться с тем лицом — либо юридическим, либо физическим, либо вы сами возьмете на себя эту роль, — которое будет узаконивать сделанное. Это лицо должно знать все требования руководящих документов, на которые придется опираться при проектировании и непосредственно при строительстве. Оно, это лицо, и будет скорее всего вас консультировать, подсказывать вам, что из задуманного узаконивается, а что нет. Хорошо, если эта ключевая фигура будет представлять собой «два, а то и три, в одном», то есть возьмет на себя три функции — я имею в виду архитектурный проект, дизайн-проект и, собственно, все согласования. А уж если согласится вести надзор за всем, что творится на объекте, — считайте, что вы попали почти в десятку. Если же случится чудо и данная личность займется и дальнейшей сдачей работ на объекте в эксплуатацию, да еще и с переобмером и внесением изменений во все инстанции — вы попали белке в глаз.

С момента определения согласователя можно привлекать либо свою, либо стороннюю дизайнерскую мысль и соответствующих специалистов.

Все дизайн-чертежи и проработки жилого пространства лучше на начальной стадии согласовывать с ним, с этим лицом. Процесс этот необременителен и приятен, потому что законность планируемому будет придана еще до того момента, когда кто-то захочет остановить процесс ремонта вашей обители, вручить вам предписание и нанести вам финансовый вред.

Параллельно с дальнейшим уточнением деталей отделки, меблировки нужно вести процесс изготовления архитектурного проекта планировки с описанными выше необходимыми разделами. Нельзя забывать и о подготовке прилагаемых к проекту документов. Это в первую очередь, нотариально заверенная копия либо подлинник правоустанавливающего документа и свидетельство о государственной регистрации права собственности; либо это копия ордера или договор социального найма с согласием на перепланировку всех совершеннолетних лиц, проживающих в муниципальном, государственном, ведомственном жилье. Далее — нотариально заверенная копия или подлинник технического паспорта на жилье; наконец, собственно заявление установленного правительством российской федерации образца о переустройстве или перепланировке. Возможно — заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства перепланировки в том случае, если ваш дом является таковым памятником.

Срок действия согласованной проектной документации

Собрав все необходимое, предоставив для рассмотрения и в конце концов согласовав тот самый многострадальный проект, не забудьте, что в согласованном состоянии этот проект имеет срок действия, указанный в Распоряжении. Обычно это 4 (Четыре) месяца, если вы не испрашиваете на ремонт иное время. По истечении определенной Распоряжением даты предстоит либо сдать объект в эксплуатацию, выполнив работы по проекту, либо продлить срок ремонтных работ. Срок устанавливается с целью фиксирования времени, в течение которого вы, независимо от изменений в действующем законодательстве, можете спокойно выполнять, а затем и сдавать выполненные строительные работы по акту приемочной комиссии.

Из практики можно сделать вывод, что с периодичностью в один год, выходят различные распоряжения, постановления, циркулярные письма, в результате которых, изменяется регламент оформления перепланировки. Это может привести к тому, что полученное но не реализованное разрешение может утратить силу. «Куй железо пока горячо».

Коррекция проектной документации в ходе ремонта

Ну, а как же быть, если, скажем, случилась другая напасть? В ходе выполняемых работ, допустим, жизнь или обстоятельства потребовали подкорректировать проект — что-то изменить, незначительно или по существу. В этом случае необходимо требуемые изменения внести в проектную документацию либо отдельным листом, либо отдельным разделом проекта и согласовать эти творческие изменения с ранее перечисленными органами. Проще говоря, пересогласовать, но только не всю проектную документацию, а вновь изготовленные и корректируемые чертежи проекта. Если же обнаружился недочет, например, в расчете дополнительной электрической мощности, приобретаемой у энергопоставщика, то, возможно, придется получать новые техусловия на подключение. Это зависит от конкретной ситуации. Одним словом, лучше «отрезать» тогда, когда измерил, отмерил, перемерил даже не семь раз, а семьдесят семь. Иначе, повторюсь, неизбежны серьезные финансовые бреши, потери времени и на всю оставшуюся жизнь аллергия на ремонтные затеи. Неспроста в развитых цивилизованных государствах жилища, продаваемые без отделки, такая же диковина, как, к примеру, наши коммуналки. А продажа квартир, домов с уже готовым ремонтом, отработанным дизайном, продажа с меблировкой — вполне обыкновенная и зачастую доступная вещь для среднего класса.

Сдача объекта в эксплуатацию

Предположим, что первая часть «занятных» похождений, связанная с изготовлением и согласованием проекта перепланировки либо переоборудования вашего жилища, завершилась. Долгожданный проект со штампом «Согласовано» у вас на руках. Вы торжественно «даете отмашку» рабочим на начало выполнения задуманного, и вот здесь, как правило, наступает время творческих поисков. А процесс узаконивания отходит на второй, а то и на третий план. Многие же граждане, как упоминалось выше, и вовсе считают, что можно забыть об этих жутких никчемных похождениях, так как уже все сделано. Имеется в виду придание законного статуса ремонту.

На самом же деле останавливаться на достигнутом и давать зарасти паутиной бытовых забот этому серьезному делу нельзя. Чтобы узаконить выстраданные и доведенные до конца ремонтные мероприятия в вашем жилище, необходимо получить на руки акт приемки выполненных по согласованному проекту строительных работ. Иногда его еще называют АКТОМ СДАЧИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА, ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ. А в просторечье это называется — АКТИРОВАТЬ РЕМОНТ. В чем же заключается этот процесс и какой «изюм» он в себе таит?

К процессу предстоит готовиться заранее. Именно поэтому я и акцентирован внимание на том, что забывать об узаконивании в ходе выполнения ремонтно-отделочных работ не стоит. Еще при первичном общении и выборе ремонтной бригады имеет смысл предупредить бригадира о том, что в его обязанности входит составление и предоставление актов на все скрытые работы, выполняемые по проекту в ходе ремонта. Предстоит заключить договор с организацией, имеющей законное право, то есть право, подтвержденное лицензией, на ведение технического надзора при выполнении хода ремонтных работ. Таким образом, перед тем, как начать актирование работ в вашем жилье, у вас на руках уже будут необходимые для этого документы, а именно — акты на скрытые работы, подписанные строителями с одной стороны и надзирающей компанией — с другой. И те и другие должны предоставить к актам копии своих лицензий. Если подрядчиков на вашем объекте несколько, то каждый из них на свой объем строительных работ должен предоставить указанные документы. Представители местных органов власти в различных регионах страны, как это ни парадоксально, могут потребовать от вас перед подписанием акта о приемке ряд иных дополнительных документов. Правомерность требования предоставить эти документы зачастую сомнительна и может являться объектом рассмотрения тех структур власти, которые уполномочены следить за соответствием местных законодательных актов федеральным законам и конституции Российской Федерации. Однако в смету ремонта, как правило, не входят издержки на судебные разбирательства и выяснения — кто и в какой мере прав, кто виноват. Поэтому предстоит быть готовыми к требованию, скажем, предоставить договор с лицензионной организацией (или справку от нее) о вывозе строительного мусора, предоставить справку о том, что вы не демонтировали, допустим, газопровод и не меняли место установки газовой плиты, хотя в проекте и упоминания не было о том, что вы собираетесь хоть как-то касаться газового хозяйства в вашей квартире. От вас могут потребовать и еще какие-либо документы, зачастую имеющие косвенное отношение к ремонтно-строительным работам в вашем жилище.

Нестандартные ситуации

Как и во всяком деле в вопросах переоборудования, перепланирования жилья встречаются редкие, хотя и вполне разрешимые ситуации. Что я имею в виду? Кроме рядовых перепланировок, связанных с изменением планировочных решений в пределах внешних границ квартиры, случалось в моей практике изготавливать проекты, согласовывать их, затем сдавать их в эксплуатацию и доводить все до состояния «под ключ» на объектах, которые разделялись на несколько мелких, или, наоборот, две квартиры объединялись в одну, причем как в горизонтальной плоскости, так и по вертикали, то есть объединялись квартиры, находящиеся друг над другом. Приходилось присоединять к одному жилищу несколько купленных комнат из другого, соседнего, и тем самым увеличивать его внешние границы. Эти нестандартные решения, точнее, редко встречающиеся на общем фоне, уж точно лучше делать не самому, а доверить все профессионалам. Сложность этих не частых пока затей заключается не столько в техническом исполнении (оно, поверьте, почти такое же, как и при стандартной схеме), сколько в правильном юридическом оформлении сделанного. За свою деятельность мне не раз приходилось встречаться с ситуациями, когда не только чиновники, но и юристы, нотариусы затруднялись ответить на вопрос: «А что же делать теперь?» Определенные юридические сложности появляются в случаях, когда собственниками жилья, подлежащего перепланированию, разделу, объединению, присоединению, являются дети, разведенные супруги. Нет, ничего катастрофического не ожидается, но сложности и «засады» могут быть, и у неподготовленных граждан эти моменты вызывают непредсказуемые реакции.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Одним из распространенных вопросов, касающихся затронутой темы, является следующий: как быть, если перепланировка выполнена ранее. Ответ, на первый взгляд, прост: узаконивать по факту сделанного! Это возможно, если все выполнялось согласно разрешенным нормам и правилам, проще говоря, тем же самым СНиПам, СанПи-нам, ПТБ, ВСН, распоряжениям, ТСН и другим руководящим документам. В этом случае, может быть, без проекта у вас примут выполненные работы и в акте приемки в эксплуатацию отразят тот факт, что все сделанное соответствует всем нормам и принимается по факту исполненного. Дальше обязательно повторяется переобмер, внесение изменений и т. д.

Если же соответствия нормам и правилам нет, то решение проблемы сложнее, гораздо сложнее. Жилищный кодекс трактует данный момент следующим образом. В пункте 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации сказано: «Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование». Далее, в пункте 4: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью».

То есть придется идти в этом случае одним из двух путей: либо все сделанное ломать и приводить впоследствии в первоначальное историческое состояние, либо в судебном порядке доказывать, что выполненные вами переустроечно-перепланировочные работы не нарушают права и законные интересы граждан, в том числе не создают угрозу жизни и здоровью соседей.

Так или иначе, составить план решения проблемы скорее всего должен вам помочь профессионал этого ремесла либо специализирующийся на данных вопросах юрист. После постановки, образно говоря, диагноза ситуации есть смысл простым арифметическим методом высчитать стоимость сноса и приведения к первоначальному состоянию того, что не получается в надлежащем порядке узаконить, и просчитать стоимость услуг юристов, адвокатов и накладных расходов, необходимых для доказывания отсутствия угрозы окружающим, отсутствия нарушения прав собственников помещения и т. д. (см. п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Результаты ваших математических расчетов наглядно покажут более дешевый способ решения проблемы. Хотя не всегда простая логика и расчеты убеждают граждан.

Неузаконенная перепланировка

Ответственность за самовольные перепланирования или переустройства прописана в пунктах 2 и 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. В части 2 говорится, что «самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность». Часть 5 продолжает: «если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок и установленном органом, осуществляющим согласование, порядке суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанностей по приведению его в прежнее состояние; 2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние».

Последствия неузаконенной перепланировки

Практика показывает, что применение столь жестоких мер широко еще не освещалось. Но возможно, все впереди. Предшествуют же радикальным мерам, как правило, предписания различных органов и учреждений, а также квитанции об уплате штрафов. Какие другие негативные моменты могут появиться в вашей жизни, не считая вышеперечисленных?

ВО-ПЕРВЫХ, собственники помещений в случае, если тяжбы и разбирательства с другими собственниками помещений, государственными органами, юридическими лицами приняли затяжной характер, могут вдруг обнаружить, что объект их собственности оказался под арестом или запретом, а значит, никакие сделки с этим жильем временно невозможны.

ВО-ВТОРЫХ, наниматели в ходе такого мероприятия, как приватизация, могут столкнуться с тем, что договор передачи жилья в собственность просто не будет заключен, а если и будет, то последующая регистрация этого договора может быть приостановлена либо в ней вообще откажут. Вполне возможно, что такой исход кто-то не сочтет трагическим, но хлопот он доставит немало.

Наконец, В-ТРЕТЬИХ, возможен и самый грустный конец подобных историй, особенно часто об этом писали лет 8—10 назад. Это редкие, однако до сих пор встречающиеся случаи, когда многие причины — неправильно исполненные строительные работы, некачественные материалы, человеческий фактор (а проще говоря — разгильдяйство), да вкупе с изначально неправильной планировочной идеей и рискованными экспериментами — приводили к нарушению систем и узлов домовладения в целом, обесточиванию, отключению от других коммуникаций, а иногда и к обрушению фрагментов конструкций здания. Зачастую следствием этого были не только душевные, но и физические травмы, в том числе опасные для жизни. Как говорил один популярный персонаж, «за это уже садят», так что нужно благодарить судьбу, если удастся отделаться штрафом. Однако очень хочется верить, что данную книгу вы прочтете не после очередного обрушения перекрытия или провала мини-бассейна в кухню соседа ниже этажом, а до того, как рабочие-ремонтники, вооруженные перфоратором, позвонят в вашу квартиру.